海南楼市大变局告别期房销售制度

用“没有最严只有更严”来形容海南这两年的楼市调控政策再精准不过了。

日前,海南省对外宣布一句听起来云淡风轻的“新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度”,宣告了这项兴起于1994年的商品房销售制度被打破了。

“在自贸港顶层政策驱动下,海南还处在搭建产业结构前期,央企一方面资金实力更雄厚,另一方面也能更好地服从海南发展第三产业的需要。”海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路向第一财经记者表示,央企集团军打头引导自贸港产业结构搭建接下来会是个趋势。

言及2018年前后的这轮楼市调控,海南省省长沈晓明在多个场合表示:海南房地产的销售对象,已经由岛外居民为主,转变为岛内居民和引进人才为主。

“预售制利好购房者话语权,长远看取消是必然趋势,但是最好的时机,应该是房价处于上涨周期的节点,就目前房地产的趋势看,房价短期内上涨的周期基本结束,过去三年累积的高杠杆已经让很多开发商面临资金压力问题。”王路坦言,短期内国内其他省份跟进海南现房销售政策的可能性不大。

深圳市经典阳光置业发展有限公司海口分公司总经理蔡志喆表示,对于资金撬动能力有限的小地产开发商或者寄望打着立足建设海南自由贸易港的名号,以行炒作楼盘之实的投机主义者来说,分羹海南楼市难度系数越来越大。

这意味着海南成了国内首个宣布全域推行现房销售制度的省份。

正式启用极星Polestar品牌之后,新Logo和新产品也相继推出,接着就发布了旗下首款车型:Polestar 1,是一台限量生产的豪华高性能电驱混合动力GT轿跑。

不过,对于刘锋是否被免职的情况,也有银河证券内部人士表示,尚未看到正式的文件。不过,对此次变化被认为是“正常岗位变动”,刘锋专职做首席经济学家,拟另行聘请行政管理人员做院长。

4、负责公司培训相关工作。

“极星始终以开放的心态,积极与互联网行业的专家们合作,致力于智能汽车与互联科技融合,”极星首席执行官Thomas Ingenlath表示:“极星的这一方向坚定不移。围绕用户的使用偏好和驾驶安全,我们与谷歌合作,率先在极星2上搭载开放的原生安卓车载系统。未来,随着合作的深入,我们能为用户带来更智能便捷、更安全可靠、也更顺畅有趣的车内体验。”

6、负责及时完成公司和部门交办的各类工作。

如今,归属于吉利集团的沃尔沃,也顺势在成都为极星Polestar铺设工厂,Polestar 1和Polestar 2都将在此实现量产。

不过,对于研究院建设,银河证券的重视程度并不逊色。在2019年的中期策略会上,银河证券新任总裁陈亮表示,银河研究院将通过树品牌、树人才,力争在3-5年的时间里进入行业智库第一梯队,成为公司倚重、客户信赖的重要力量。

首先,最吸引人的是前脸设计-全封闭的前格栅,官方称之为是极星SmartZone(Polestar SmartZone),其内部集成有两个雷达传感器和一个高清摄像头,可实现一系列的驾驶辅助功能,也为更多主动安全技术和未来自动驾驶辅助技术的升级做好了准备。

极星是Polestar的中文名,在经历“御改沃尔沃旅行车的冠军车队”、“沃尔沃旗下高性能车型的头衔”这两个历史阶段后,Polestar在2017年10月正式升级。

对于海南此番首破国内房屋现售制先河,国内其他城市是否会跟进,业内持谨慎态度。

与住宅楼市行情稳中下行并遭遇政策围追堵截相反的是海南产业地产的升温。

近期,银河证券官网挂出公开选拔研究院、国际业务部主要负责人的消息。银河证券为深入打造专业管理队伍,提高经营业绩,增强市场活力,面向公司内部及社会公开竞聘及选拔银河研究院、国际业务部主要负责人职位。

1987年5月至1989年8月:担任天津大学管理学院讲师;

有关极星Precept的动力、续航以及充电等方面的信息,目前官方并未透露,该车将会在3月3日开幕的日内瓦车展中正式首发亮相,届时将会公布更多具体新车参数。

海南省近两三年持续进行楼市调控,且部分政策的严厉程度引领全国。

相较之下,调控前的2017年,海南省房地产开发投资/固定资产投资占比高达49.7%,领跑全国。

现房销售制度一方面将增加开发商的资金压力,另一方面将降低开发商的周转率。如果全面实行现房销售,房企通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的环节就被切断了。对地产商而言,建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补,且这些款项使用周期均会被拉长至项目完工销售,项目周转率将被迫下降。

2018年1月,刘锋辞任银河证券独立董事及董事会提名与薪酬委员会主任、战略发展委员会委员、审计委员会委员、风险管理委员会委员等一系列职务,并随后出任银河证券研究院院长。

在银河证券大举招聘新任研究院负责人之时,“前任”院长的动向也引起业内注意。有接近银河证券人士向券商中国记者介绍,公司已内部发文,免去刘锋研究院院长职务,但其首席经济学家的头衔得以保留。

1963年出生,加拿大国籍,财务金融学博士。中国银河证券首席经济学家/研究院院长,加拿大麦吉尔(McGill)大学管理学院兼职教授,南开大学中国公司治理研究院兼职研究员,亚洲金融合作协会绿色委员会执行副主任委员,智库副主任委员。

1995年7月至1996年6月:担任加拿大温莎(Windsor)大学管理学院助理教授;

按照他的说法,未来的人机交互联系不仅仅能实现自动调节后视镜、座椅、空调和娱乐设置功能,而是通过智能互联科技与汽车功能的深度整合,更加了解用户的个人偏好,以及自动适应用户需求。

整体看下来的直观感受就是,极星Precept展现了品牌全新的设计语言,运用了大量的极简主义美学,勾勒出极星对未来汽车的设计创想。

就岗位职责来看,研究院院长需要完成以下工作职责:

近期,银河证券在官网挂出公开选拔研究院、国际业务部主要负责人的消息。公告称,银河证券为深入打造专业管理队伍,提高经营业绩,增强市场活力,面向公司内部及社会公开竞聘及选拔银河研究院、国际业务部主要负责人职位。

在2018年刘锋出任新任院长至今,银河证券研究所并未有明显起色。以最为直观的分仓佣金来看,近三年来银河证券的佣金水平不断下滑,从2016年的行业前五跌落至十余名水平,佣金席位占比也从4.33%跌至2.48%。

2007年4月至2013年12月:担任济南市商业银行股份有限公司(现齐鲁银行股份有限公司)独立非执行董事;

在研究所掌门人变动之际,银河证券此次招聘中的国际业务部负责人一职也值得有志之士重点考虑。

海南是不少地产商布局旅游地产业务的重镇。

在这其中,研究所虽非直接的承做部门,但作为公司业务的重要支持力量,仍具有相当意义。此前,银河证券副总裁罗黎明在介绍新的公司战略时指出,卖方研究所在支持经纪业务转型和零售客户服务中可以发挥重要作用,为财富管理提供重要支持。

早在2018年,银河证券将公司业务模式定位为“双轮驱动、协同发展”,至今已有一年多的时间。顾名思义,双轮驱动的一个轮子是“财富管理”,即经纪、资管、投顾等面向客户投资理财的业务逐渐走向融合发展,为客户提供综合财富管理服务;另一个轮子是“投融资”,即通过投行业务和投资业务协同,支持实体经济、满足企业投融资需求。

2019年,海南省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%,销售均价稳定在每平方米1.5万元左右。2018年,房地产总投资、销售面积、销售额等多项地产开发核心指标均录得两位数下降。

3月7日晚,海南省召开新闻发布会,除了宣布“对在海南已经拥有两套及以上住房的本省户籍和常驻居民家庭,停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房”外,最大的政策亮点莫过于“新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度”。

当时沃尔沃宣布Polestar成为独立的子品牌,代表沃尔沃的高端品牌形象,类似于奔驰的AMG和宝马的M。

“‘全域限购’政策出台后,在海南区域投资的房企整体销售业绩同比下降40%左右。价格走势方面,海口、三亚等为代表的海南城市,楼市价格稳中有降。”中国指数研究院海南区域负责人士在接受第一财经记者采访之际坦言,“史上最严限购令”政策对海南楼市“降温”作用显著。

3、牵头制定买方和卖方研究业务的发展规划。

预售制度下房企开工建设一般6个月可达到销售条件,交房一般是3年。现房制度等于给房地产市场直接按下了“刹车键”。

1996年7月至2001年5月:担任加拿大麦吉尔(McGill)大学管理学院金融学助理教授、中国项目联合主任;

对于购房者来说,与开发商的合同纠纷、质量投诉、减配降标、延期交房、虚假承诺、违规销售等维权纷扰也有望减少,利好楼市规范化、透明化、健康化。海南楼市大跃进时期相伴出现的烂尾楼等房企资金链断裂情况也有望得到缓解。

自2017年起,银河证券研究所频繁传出人事变动。原首席策略分析师孙建波离职“奔私”。原研究所所长兼首席经济学家潘向东也在当年离职加盟新时代证券。更为尴尬的是,在2017年11月份公布的新财富最佳分析师获奖名单中,银河证券分析师在四个细分行业的评奖中获奖,但相关分析师在领奖时都已加入其他券商。

两大业务部门负责人虚位以待

不过,在银河证券近年来财富管理转型风生水起之际,银河证券研究所却表现平平,与公司体量和发展状况不尽匹配。

号称“中国第一盘”的雅居乐(03383.HK)清水湾项目便位于海南三亚,其单盘销售额一度贡献雅居乐年度销售金额的20%左右。

雷锋网原创文章,。详情见转载须知。

2014年7月至2016年6月担任瑞士信托咨询有限公司(SwissTrustAdvisorsAG)合伙人和上海瑞是融投投资咨询(上海)有限公司执行董事。

5、主持部门业务执行与人员日常管理,推进跨业务线协同等。

2007年10月至2009年1月:担任中国金融教育发展基金会金融理财标准委员会副秘书长;

类似的还有中国恒大(03333.HK)的儋州海花岛、融创中国(01918.HK)的万宁日月湾等数个龙头地产商投资金额达数千亿元的知名旅游地产项目均落址海南。

1、统筹管理公司研究业务,负责公司战略规划、业务布局和职能优化,向分管公司领导报告研究院工作开展情况。

2018年3月30日,海南发布“全国最严”的楼市调控政策——海南本省户籍居民家庭,在海南省范围内只能购买1套住房;而且首付不低于七成;在3月30日之后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

2018年,海南实施“全域限购”之后,地产开发商在海南业务或多或少受到影响。中国恒大、碧桂园(02007.HK)等不少房企当年在海南的成交额腰斩。不少房企为对冲全域限购“黑天鹅”,纷纷调整旅游地产业务重心至云南、广西。

从2018年4月,《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》提出海南要建设国内第12个自由贸易试验区和中国特色自由贸易港,海南便确定了国内最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动。在土地总量恒定前提下,海南要大力发展产业,只能充分利用存量土地。

身尺寸方面,目前官方只公布了极星Precept轴距将达到3.1米,意味着它能够容纳更大的电池组,同时也能够给车内带来更加宽敞的乘坐空间,同时在续航里程上得到一个更理想的数值(目前官方尚未公布)。

在经济下行压力较大且产业基础比较薄弱的现实面前,海南敢于“去地产化”赖以顶层政策支持。

随后,海南产业架构方向也愈趋明晰。海南发展自贸港不是效仿珠三角,走“港口经济+制造业”的路子,而是转向打造旅游业、高新技术产业、现代服务业为代表的第三产业。

从学术背景来看,刘锋此前在天津大学分别取得建筑结构工程学士学位和管理工程硕士学位,并在加拿大康戈迪亚(Concordia)大学商学院财务金融学博士学位。另外,刘锋长期在加拿大麦吉尔大学任教,于麦吉尔大学管理学院担任兼职教授。

2、负责公司和各业务线对标研究分析和配置建议。

由于现房销售制度主要适用于新出让土地,中原地产首席分析师张大伟也表示,房企手中大多储备有1~2年存量土地、在建工程,政策当前尚不会对海南楼市产生明显影响,后续会逐步显现调控效果。

携手谷歌,发布全新HMI理念

毋庸置疑,新能源已经成为汽车发展的大潮流。新势力们轻装上阵、传统车企们大象转身,还处于成长期的纯电车,可选项确实不多,如果将目光瞄向高端市场,那就更是凤毛麟角了。

总之,昨晚的直播意味着极星Precept对未来品牌的宣言,展现了极星愿景和品牌发展的方向。“Precept”意为“宣言、信念”, 作为豪华高性能电动汽车品牌,极星以此命名,意在引领全球电动汽车发展的自信。雷锋网

此外标志性的“雷神之锤”LED前大灯也进化为上下分体式设计。

前任研究院院长“激流勇退”?

2004年3月至2010年6月:担任东方基金管理有限责任公司独立非执行董事;

值得注意的是,在玻璃车顶上方还集成有激光雷达,也将为未来的自动驾驶辅助系统提供支持。这也是为了更多主动安全和自动辅助驾驶功能做好准备。

头顶国际旅游岛、自由贸易区、国内首个自由贸易港等数个国家政策光环的海南省,是不少地产开发商打造旅游地产项目的不二之选,动辄超千亿元巨量资金押注于此。这轮取消现房销售制度直接将楼市调控的目标精准聚焦到了开发商。

罗黎明表示,零售客户中大量的中高净值客户具有资产配置的强烈需求,能否做好资产配置的基础是大类资产的研究分析,而这恰恰是研究所的强项。在传统的以通道为主的经纪业务中,投顾服务依附于通道服务,很难体现出价值,如果经纪业务转向财富管理,服务的价值就相对容易体现。

极星是沃尔沃的高端新能源品牌,而Precept则是极星旗下的第三款车型。

据雷锋网(公众号:雷锋网)了解,基于原生标准化安卓车载系统,极星将继续与谷歌合作,实现更多个人专属化和场景化的体验。

继2018年楼市调控聚焦于促进房产所售群体转变之后,海南省推行现房预售制也意味着调控对象精准锁定至地产开发商。

2008年8月至2011年12月:担任现代国际金融理财标准(上海)有限公司董事长;

1997年7月至1998年6月:担任新加坡南洋理工大学南洋商学院讲师;

“至少三分之一的海南房地产从业人员,都在2018年离开了海南,大多被调往邻近的粤港澳大湾区、广西、云南;不少房企直接将旅游地产业务的重点布局区域转移至同处南方滨海区域且旅游资源丰富的广西、云南。”一家龙头房企高管告诉第一财经记者,自全域限购以来,房企对海南楼市,尤其是住宅楼市的投资基本持战略收缩的态度。

作为业内知名经济学者,刘锋此前在银河证券担任的是独立董事角色。早在2011年4月,刘锋即在银河证券担任独立董事。2017年7月,银河证券前研究院院长、首席经济学家潘向东离职,前往新时代证券,银河证券研究院掌门人出缺。

2009年8月至2011年8月:担任国际金融理财标准委员会中国专家委员会秘书长;

2001年6月至2005年9月:担任加拿大麦吉尔(McGill)大学管理学院讲师及中国项目联合主任;

开年新招聘,银河证券将释放出怎样的业务信号?

国际业务发展箭在弦上

2018年4月22日,海南楼市调控再度加码,对商品住宅“全域限购”,严格限制外省户籍人士购房。楼市调控政策所涉人群也由海南省内扩围至省外。

近年来,银河证券研究所曾一度人事动荡,且分仓佣金水平不断下滑。对于此次公开招聘研究院负责人,银河证券内部人士介绍,原研究院院长刘锋将专职做首席经济学家,拟另行聘请行政管理人员当院长。而在海外业务布局不断加码之下,招募国际业务负责人也正当其时。

车身更是把极星极强的极简主义美学体现得淋漓尽致。整车采用4门GT轿跑车身造型,优雅的车身比例配合上低矮的车身姿态,营造出极具视觉冲击力的动感身形。

如果仅从选聘条件来看,银河证券此次招聘要求并不算高,“年龄在50周岁(含)以下”、“硕士及以上学历学位”、“在大型证券公司或相关金融机构担任相当管理职责职位满2年”的要求,均属于基础条件。其中,研究院负责人需要具有券商研究经验五年以上。

而对于此次刘锋离任银河证券研究院院长一职,也有相关人士认为,或许与他本身为加拿大国籍不无关系,“公司毕竟是一家国企,研究院院长虽然不属于高管,但也是比较重要的部门负责人。”不过,这一看法仅属个人看法,未经公司方面证实。但在此次公开招聘工作中,应聘条件中的确将“同等情况下,中共党员(含预备党员)优先”写入应聘基本条件。

近一个月来,无锡、西安、衡阳、东莞、山东等多省市出台涉土地出让金缴纳方式和期限、放松预售条件、拓宽融资渠道等纾解房企资金压力。海南是时下国内唯一一个反向升级调控楼市的省份。

此外,极星还会和地图厂商在主动安全领域展开深度合作,整合高级辅助驾驶ADAS系统上的地图应用,以根据实时地图信息为用户提供更安全的驾驶计划。

2019年,以中国金茂、招商蛇口(001979,股吧)(001979.SZ)、中粮集团、中国交建(601800,股吧)(601800.SH)、中国国旅(601888,股吧)(601888.SH)等为代表的央企是海南省土拍市场最活跃的军团。央企集团军均有不同程度涉足海南省科技园、创意园区、免税店等商服用地、产业用地的打造。相较之下,中小民营房企显得沉闷得多。

“史上最严限购令”发布后,海南省房地产市场的调控效果可谓立竿见影。

不过就在昨天晚上,有一辆流淌北欧血统的豪华纯电车喊出的口号是直面特斯拉,发布概念车型。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃称,此举是为了遏制投机炒房,防止居民占用过多社会公共资源,从而“为自贸港建设提供充分的空间要素保障”。

业内人士认为,这也是为了更好规避资金借着建设海南自贸港的名义再度流入房地产,重蹈海南楼市泡沫覆辙,意在引导资金更好流入实体经济。同时,现房销售制度对于偏好高周转、高负债的房企来说提出了更大的资金链挑战。未来,中小房企或者楼市投机分子想再度掘金海南楼市的难度系数也越来越高。

以土拍市场为例,海南2019年土地出让金额录得近年新高,突破300亿元。但其中,市场化住宅用地成交量少,主要以棚改回迁房用地为主,商服类用地成为市场主流。在三亚等部分城市2019年一度出现房企拿着巨量资金也没有纯住宅用地出售的情况,顶多是类似于自持性租赁住房、科技城配套等少量居住用地在售。海南省破除“房地产一业独大”的决心由此可窥一斑。

2019年4月1日,Polestar正式公布中文品牌名称-极星,4月12日,旗下首款纯电车型极星2正式上市,WLTP续航500km,中国区售价为29.8万元和 46 万元。

近年来,市场化选聘越来越成为各家券商所青睐的招聘手段。不过,直接将部门负责人岗位拿到市场上公开“揽才”,对于传统国企券商来说仍不算常见。也正因为此,此次招聘让业内对银河证券此前的传统形象再次刷新。